写这篇稿子前,猫姐就预料到,恐怕是要挨骂了。<\/p>

但,有些话,仍是不得不说。<\/p>

这几天,全国各地的烂尾楼停贷潮,闹得沸反盈天。<\/p>

业主无辜,开发商躺平,银行和监管部门相互甩锅……<\/p>


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说财猫摄<\/p>

愤恨和焦虑之下,不少人将形成这一局面的“万恶之源”,指向了预售制。<\/p>

比方,经济学家任泽平缓马光远就都揭露呼吁,应该当即撤销预售制。<\/p>


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在任泽平建议的微博投票中,一万多人投票,超8成人支撑撤销预售制。<\/p>


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猫姐的朋友,也有买到了烂尾楼,现在还在苦苦维权的。<\/p>

咱们的愤恨和无力感,猫姐彻底了解。<\/p>

但假如把这一切悉数归咎于预售制,乃至呼吁现在就当即改为现房出售制,猫姐犯公愤也要说一句:<\/p>

首要,持刀杀人,是刀错了吗?<\/p>

其次,现在撤销,不合适!<\/p>

社会很单纯,杂乱的是人。<\/p>

预售制也很单纯,杂乱的是人。<\/p>


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出问题的不是预售制<\/strong><\/p>

首要,咱们先来简略了解一下我国现行的商品房预售制。<\/p>

内地的商品房预售准则始于1994年出台的《城市房地产办理法》,学习的是香港的“卖楼花”准则。<\/p>

在合法合规的操作下,顾客的购房款(首付+按揭款),一部分划入监管账户,依据施工、竣工的进展分批次由开发商提取,保证项目后续的工程建造;;一部分能够由开发商取走,持续投入下一个项目的开发。<\/p>

这样做的优点是什么呢?<\/p>

对开发商来说,盖房子,除了土地之外,最大的本钱是什么?<\/p>

是时刻。<\/p>

一般来说,一个项目从拿地到交给,往往需求2-3年的时刻,而从拿地到预售,只需求一年。<\/p>

原本开发商出资一个项目,要3年才干拿回钱,但现在第一年就能拿回一部分;拿回来的钱又能够再出资,然后再预售,再出资……<\/p>

这样,相同是3年的时刻,开发商建造的项目从1个变成了3个,政府卖出的土地,也从1块变成了3块。<\/p>

这样有什么优点?优点就是我国近几十年,走过了城镇化的巅峰进程。<\/p>

大多数人,也是其间的受益者,住上了不错的房子。<\/p>


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说财猫摄<\/p>

在土地财务占财务大头的前提下,政府拿着卖地的钱,去筑路、修地铁、建公园、校园、医院……配套基础设施,改进城市环境。<\/p>

会集资金做大事。<\/p>

原本,假如严格执行现行的预售制的话,期房预售的资金,是能够既保证项目建造竣工,又能够便利开发商方便地回款进行再出资的。<\/p>

问题出在哪里?!<\/p>

没错,正是对预售资金的监管!<\/p>

预售资金有监管,但违规拿出来难不难?<\/p>

开发商跟我说,其实不难。<\/p>

与施工单位头子喝一顿酒,搞一个假的施工进展,就能够先把预售资金弄出来了。<\/p>

假如银行卡了,加一顿酒;假如房管局还卡,就再加一顿酒。<\/p>

反正在上一年之前,尽管有人都信任,像这样的国际500强企业,不会出大问题。<\/p>

最有力的依据就是,曩昔几年,我国新开工面积与竣工面积,一向存在周期性的剪刀差。<\/p>


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因为缺少对预售资金的监管,开发商很多新开工取证预售,卖掉房子拿到预售资金后,没了赶工的动力,所以形成竣工面积的增加顶峰延迟于新开工面积顶峰的时刻越拉越长。<\/p>

一个锅盖盖N个锅,遇上了三道红线、银行贷款两会集办理的史诗级调控,全职业堕入流动性严峻,由此引发了这波大规模的烂尾停贷断供潮。<\/p>

曩昔三年,因为房住不炒、债款融资拿地受控,开发商纷繁加快开工、推迟竣工,堆积了很多的未交给楼盘,一起遇上了三道红线、银行贷款两会集办理的史诗级调控,全职业流动性严峻。<\/p>

脚步迈太大了,收又收得太急,终究房企资金链断裂,楼盘也堕入烂尾,由此引发了这波烂尾停贷断供潮。<\/p>

所以,出问题的不是预售制自身,而是被过度扩大了杠杆,然后监管又严峻缺位的预售资金监管。<\/p>


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现在撤销预售制,相当于在ICU拔管<\/strong><\/p>

除了想为预售制说句“公道话”以外,对立现在当即撤销预售制的原因,还有一个更重要的原因还在于:<\/p>

现在当即撤销预售制,极为有可能给当下现已岌岌可危的房地产业,捅上丧命的一刀。<\/p>

咱们先来假定一下,假如当即撤销预售制,会发生怎样的成果?<\/p>

1、 更多的房企爆雷,呈现更多的烂尾楼<\/p>

因为出售下滑和融资受阻,房企,尤其是民营房企,来钱最主要的两个水龙头,简直都被堵住了。<\/p>

再叠加上很多的存量债款,民营房企的在手现金几近干涸,流动性危机剑拔弩张。<\/p>

上一年,仅仅是部分当地收紧了预售资金的监管,就现已导致一部分房企资金链断裂,迸发危险。<\/p>

假如现在撤销预售制,相当于将现在还身在ICU的房企的氧气管直接拔掉,结局将是呈现更多的爆雷房企和更多的烂尾楼盘,结果是咱们难以承受的。<\/p>

2、供给量削减,土地很多流拍。<\/p>

在大部分房企资产负债率均超越70%的布景下,有资金才能现房出售的开发商,数量恐怕比咱们咱们以为的要少得多。<\/p>

在参加企业大大削减、建造开发本钱大大提高的情况下,带来的结果必定是:拿地少了,房子的供给也将很多削减。<\/p>

不得不供认,土地财务,是有必要脱节的。
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但相同不得不供认的是,不能瞬间脱节,要留有时刻。<\/p>

所以,在发泄心情的一起,仍是考虑一下实际。<\/p>

搞清楚预售资金监管的问题,远比叫嚣撤销预售制,更为重要。<\/p>

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最后修改日期: 2022年7月21日

作者